A 19 évesen trónra került Zsigmond kényszerhelyzetében drága árat fizetett párthívei jóindulatáért. I. (Nagy) Lajos halálakor még az ország váruradalmainak fele, mintegy 150 vár volt a királyé. Zsigmond uralkodásának első évtizedében, 1387-96 között ennek több mint a fele, kb. 80 jutott magánkézre, örökadomány vagy zálogbirtok formájában. Az eladományozások következtében véglegesen átrendeződött az ország birtokstruktúrája. A királyi birtok elvesztette az Anjouk alatt kialakult egyeduralmát, helyét az arisztokrata nagybirtok vette át. 1396-ban a harminc leggazdagabb család az ország várainak közel felével rendelkezett, közülük az első tíz família tíz év alatt megduplázta várai számát. A nagyon gazdag Lackfiak ugyan csak egy váruradalmat kaptak, de a Kanizsaiak már hármat, a Bebekek négyet, a Garaiak ötöt, a Rátót rokonság pedig élén Jolsvai Leusták udvarmesterrel, 9 váruradalomra tette rá a kezét. A Vas megyei ispán kormányzása alá 1382-ben 7 királyi vár tartozott, 1392-re már valamennyi magánkézen volt. A várakkal járó falvak, mezővárosok, földterületek jelentős gazdasági értéket képviseltek. A vagyonszerzésben élen járó arisztokrata családok egyben a politikai hatalmat is kezükben tartották. Ekkor indultak el a rendi elkülönülés útján, amely a 15. század végére jogilag is elválasztotta őket a nemesség többi rétegétől. A királyi birtokállomány vészes megfogyatkozása, ugyanakkor Zsigmond helyzetének erősödése 1392-ben politikai fordulathoz vezetett. Zsigmond tavasszal eltávolította a Losonci rokonságot az ország vezetéséből, ősszel pedig leváltotta a nádori méltóságból Lackfi István. Az eddig bőkezűen adományozott királyi birtokok a továbbiakban a király új híveinek jutottak, vagy zálogbirtokosok kezére kerültek. A megváltozott királyi birtokpolitika következtében 1397-1437 között lecsökkent a magánkézre jutott várak aránya.